Qu'est-ce que le fermage ?
Le fermage est le loyer versé par un exploitant agricole (appelé fermier ou preneur) au propriétaire d'une terre agricole dans le cadre d'un bail rural. Contrairement à un loyer classique, le montant du fermage est strictement encadré par la loi française. Il doit respecter les minima et maxima fixés chaque année par arrêté préfectoral, en fonction du département et du type de culture pratiquée.
Le bail rural, régi par le Code rural et de la pêche maritime, offre une protection importante au fermier : durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, et droit de préemption en cas de vente du bien. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d'un revenu stable et encadré.
L'indice national des fermages : un indice unique pour toute la France
Contrairement à ce que certains sites peuvent indiquer, il n'existe qu'un seul indice national des fermages pour l'ensemble du territoire français. Cet indice est publié chaque année par arrêté ministériel, généralement au mois de juillet, au Journal Officiel.
L'indice est calculé sur une base 100 correspondant à l'année 2009. Il prend en compte plusieurs indicateurs économiques du secteur agricole, notamment l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole et les prix des produits agricoles.
Période d'application de l'indice
L'indice des fermages s'applique du 1er octobre de l'année N au 30 septembre de l'année N+1. Par exemple, l'indice 2026 publié en juillet 2026 est applicable du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027.
Comment sont fixés les barèmes de fermage ?
Les barèmes de fermage sont établis par arrêté préfectoral dans chaque département. Ils définissent des fourchettes de prix (minimum et maximum) en euros par hectare et par an, selon plusieurs critères :
- Le type de culture : terres labourables, prairies naturelles, prairies temporaires, vignes AOC, vignes autres, vergers, maraîchage, etc.
- La qualité du sol : dans certains départements, les barèmes distinguent les terres de qualité excellente, bonne, moyenne ou médiocre.
- La localisation : les prix varient significativement d'un département à l'autre en fonction du potentiel agronomique et de la pression foncière.
Comment calculer le montant du fermage ?
Le calcul du fermage est relativement simple une fois que vous disposez des informations nécessaires :
Formule de calcul du fermage annuel :
Fermage = Surface (ha) × Prix à l'hectare
Le prix à l'hectare est compris entre le minimum et le maximum fixés par l'arrêté préfectoral pour votre type de culture.
Notre simulateur facilite ce calcul en appliquant automatiquement les barèmes préfectoraux de votre département. Vous obtenez ainsi une fourchette d'estimation (montant minimum et maximum) correspondant aux prix officiels.
La révision annuelle du fermage
Chaque année, le fermage en cours peut être révisé en fonction de l'évolution de l'indice national des fermages. La formule de révision est la suivante :
Formule de révision :
Nouveau fermage = Fermage actuel × (Nouvel indice ÷ Ancien indice)
Exemple : Un fermage de 1 500 € avec un ancien indice de 116,00 révisé avec un nouvel indice de 118,00 donnera : 1 500 × (118,00 ÷ 116,00) = 1 526 €
La révision s'applique à la date anniversaire du bail. Le propriétaire doit notifier la révision au fermier par écrit. Cette révision est automatique et ne peut être refusée par le fermier dès lors qu'elle respecte les règles légales.
Prix moyens du fermage par type de culture
Les prix de fermage varient considérablement selon le type d'exploitation. Voici des ordres de grandeur moyens constatés en France :
| Type de culture | Prix moyen (€/ha/an) |
|---|---|
| Terres labourables (grande culture) | 100 € - 280 € |
| Prairies naturelles | 50 € - 150 € |
| Prairies temporaires | 60 € - 180 € |
| Vignes AOC | 300 € - 1 500 €+ |
| Vergers | 200 € - 600 € |
| Maraîchage | 300 € - 800 € |
Ces prix sont indicatifs et varient fortement selon les départements. Utilisez notre simulateur pour obtenir les barèmes précis de votre département.
Où trouver les barèmes officiels ?
Les barèmes de fermage sont disponibles auprès de plusieurs sources officielles :
- La préfecture de votre département : les arrêtés préfectoraux sont publiés et consultables en ligne.
- La chambre d'agriculture : elle peut vous fournir les barèmes et vous conseiller.
- Notre simulateur : nous intégrons les barèmes officiels et indiquons la source pour chaque estimation.
Les droits et obligations du bail rural
Le bail rural est un contrat protecteur pour les deux parties :
Pour le propriétaire (bailleur)
- Percevoir un loyer encadré et révisable
- Bénéficier d'avantages fiscaux (baux long terme)
- Garantie d'entretien par l'exploitant
Pour le fermier (preneur)
- Durée minimale de 9 ans (stabilité)
- Droit au renouvellement automatique
- Droit de préemption en cas de vente
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